Les obligations de suivi des consommations demandées dans le cadre du décret tertiaire deviendront effectives le 30 septembre prochain pour tous les parcs immobiliers tertiaires de plus de 1000 mètres carrés. Ce décret vise à accélérer la transition énergétique dans le secteur de l’immobilier tertiaire en fixant un objectif de réduction de 60% de la consommation énergétique d’ici 2050. Face à cet enjeu, les établissements concernés doivent mettre en place une démarche d’économie d’énergie ambitieuse et structurée.
Pour faire un point complet sur le décret tertiaire, nous avons rencontré Olivier Rouaud qui a fondé Smart Watteo avec Edouard Ritz début 2019. Ensemble, ils aident les gestionnaires de parcs immobiliers tertiaires ou résidentiels à mettre en œuvre leur politique énergétique en réduisant leurs consommations. Olivier Rouaud partage avec nous son expertise sur le sujet et la démarche à adopter pour se mettre en conformité.
Quelle est l’origine du décret tertiaire qui entre en application en septembre prochain ?
L’origine du décret tertiaire est associée à la COP21 qui s’est tenue en décembre 2015 à Paris. A cette occasion, 197 pays signataires ont défini un objectif de limitation du réchauffement climatique à 2 degrés Celsius à horizon 2100. Chaque pays a ensuite traduit ce but en obligations réglementaires. En France, cela a généré la mise en place d’un cadre réglementaire spécifique en matière d’immobilier tertiaire que l’on appelle « décret tertiaire ». Concrètement, l’objectif est de réduire de 60% la consommation énergétique à horizon 2050 – avec des paliers en 2030 (40%) et 2040 (50%) – et de diviser par quatre la production de gaz à effet de serre. Pour cela, deux leviers ont été identifiés : la réduction des énergies fossiles au profit des énergies renouvelables. Mais aussi la rénovation du parc pour atteindre un niveau de performance énergétique de type BBC (50 Kwh/m2/an).
Deux dates illustrent en France l’urgence de réduire nos consommations : le 14 mai qui est le jour du dépassement (la quantité de matières premières consommées excède ce que la Terre peut regénérer en un an) et le 17 mars qui est la date du dérèglement (la quantité de CO2 émise que la Terre est capable d’absorber en un an). Nous ne pouvons pas continuer de vivre à crédit de la planète. L’immobilier étant fortement contributeur – il représente 45% des consommations d’énergie et 25% des émissions de GES – le décret tertiaire a ciblé ce secteur prioritaire.
Quels sont les parcs immobiliers concernés par le décret tertiaire ?
Tout le secteur tertiaire est concerné dès lors que la surface au sol du parc immobilier est supérieure à 1000 mètres carrés. Il s’agit des collectivités, des associations, de toutes les entreprises de services, des établissements d’enseignement et de santé, centres commerciaux, restaurants… Sont exclus les lieux de culte, les centres de commandement de l’Armée, les laboratoires de recherche et les surfaces destinées aux logements individuels.
Un même bâtiment peut comprendre des surfaces éligibles au décret tertiaire et d’autres non, en fonction de la nature des usages qui en sont faits. Il existe aussi des surfaces mixtes, comme par exemple les parkings souterrains au sein de patrimoine de type bureau. Celles-ci ne sont pas à prendre en compte dans la comptabilisation des surfaces mais dont le suivi des consommations énergétique est à réaliser. La surface est calculée à l’échelle de l’unité foncière concernée, qu’il s’agisse d’un bâtiment, d’une partie de bâtiment ou d’un ensemble de bâtiments. Par exemple, pour un établissement scolaire comprenant plusieurs bâtiments, l’éligibilité des 1000 mètres carrés sera évaluée en additionnant leurs surfaces.
Concrètement, qui est responsable du respect du décret tertiaire ?
Les bailleurs et locataires sont co-responsables du respect du décret tertiaire. Le bailleur doit effectuer la déclaration patrimoniale et des locataires de l’ensemble des bâtiments. Il doit également déclarer les consommations dans les parties communes dont il a la charge. Quant au locataire, il est responsable de la déclaration de ses consommations propres.
Concernant le plan de travaux d’amélioration, il est nécessaire de distinguer ce qui incombe au propriétaire et au locataire. Logiquement, le bailleur a le gros œuvre à sa charge. Le locataire assume les aménagements liés à l’usage et à la gestion des consommations. Sur certains points plus complexes, il est nécessaire de préciser les responsabilités de chacun. En cas de non-atteinte des objectifs, propriétaire et locataire sont co-responsables. Les sanctions financières seront applicables aux 2 parties, sauf si l’une des deux parties prouve qu’elle a rempli ses obligations. La conformité du patrimoine au décret tertiaire devient donc un point stratégique. Elle impacte aussi la reprise du bien car le nouveau bailleur doit poursuivre ce qui a été entrepris précédemment.
Que doivent faire les entreprises pour être conformes en septembre 2022 ?
Les obligations sont au nombre de trois.
La première obligation est de déclarer tous les ans, en septembre, ses consommations énergétiques sur la plateforme Operat.
La première déclaration permet de fixer la stratégie de comptage en prenant en compte le type de bâtiment et d’usage énergétique : chauffage, eau chaude, électricité… Les modulations appliquées pour chacune de ces consommations seront différentes. Par exemple les données de chauffage seront pondérées en fonction de l’évolution des données climatiques locales.
Le deuxième objectif pour les entreprises consiste à choisir leur année de référence sur la période 2010 – 2019.
Elle servira de base au calcul des économies réalisées en 2030 (-40%), 2040 (-50%) et 2050 (-60%). Pour les établissements plus récents ou peu énergivores, des objectifs de consommation absolus ont été définis par le législateur en fonction des activités et des usages selon 2 critères. Il s’agit d’un critère CVC qui concerne la localisation et l’altitude de l’établissement. Également d’un critère USE qui s’appuie sur le taux d’usage en termes d’occupation temporelle et spatiale des bâtiments. Il est donc primordial de bien structurer et optimiser cette déclaration afin de définir la cible la plus pertinente à atteindre, relative ou absolue.
Le troisième et dernier objectif est de s’engager dans un plan de travaux classés en quatre familles.
Ces quatres catégories sont l’amélioration de l’isolation du bâtiment, le changement des équipements de chauffage, l’optimisation des systèmes de chauffage existants et la réduction du gaspillage et la rationalisation des usages et des comportements. Le type d’énergie utilisée n’est pas pris en compte car l’évaluation des économies d’énergie est réalisée en kWh et non en quantité d’émission de CO2.
A partir de ces données publiées sur son site, l’Adème fait évoluer l’évolution des consommations du patrimoine et calcule un indice de performance par rapport aux objectifs cibles. En fonction des résultats, un dispositif de notation est mis en place avec un système de feuilles de couleurs différentes : grise pour les entreprises qui n’ont pas évolués et jusqu’à trois feuilles vertes pour les entreprises qui ont déjà rempli leurs objectifs de consommation. Cette notation devra être affichés dans tous les locaux qui accueillent clients et fournisseurs. En matière d’image de marque de l’entreprise, c’est extrêmement important.
En fonction du contexte, les objectifs peuvent-ils être revus ?
Tout à fait, des modulations peuvent intervenir en fonction du contexte. Mais il y a très peu de marge de manœuvre. Elles peuvent être d’ordre réglementaire à la suite d’un changement d’usage des locaux avec un cadre de consommations très différent. Elles peuvent également être structurelles et identifiées par un bureau d’études avec un architecte. Ce dernier lui fait valoir des contraintes de sécurité spécifiques, des travaux incompatibles dans des monuments historiques, un retour sur investissement impossible dans les délais considérés… Dans ce cas, un dossier technique de justification est remis à l’Adème. Une dérogation est donnée pour réduire les objectifs de l’établissement.
Le décret tertiaire peut sembler contraignant pour les entreprises, comment le transformer en bénéfice ?
Cette nouvelle démarche écoresponsable peut s’inscrire dans le cadre d’une politique RSE ambitieuse. Premièrement, les entreprises véhiculent des valeurs éco-durables qui, d’après de récentes études, peuvent justifier un écart de prix que le client est prêt à consentir. L’intérêt économique est également avéré grâce aux économies de charges réalisées et les aides au financement des futurs travaux d’amélioration. C’est un cercle vertueux car les charges réduites vont impacter le bénéfice de l’entreprise. Enfin, le bien-être des résidents s’en ressent. Donc, au-delà des atouts économiques, le confort obtenu et le sens de la démarche peuvent faire écho aux valeurs de l’entreprise. Cela va impacter positivement la marque.
Qui dit décret dit sanctions, de quel ordre sont-elles ?
Il existe des sanctions financières qui s’appliqueront à l’échéance de 2030. Elles seront sous forme d’une amende de 7500€ par site ou personne morale. Le référencement des entreprises qui n’auront pas remplies leurs obligations sur un site dédié est également prévu. Ce qui génèrera une contre-publicité. C’est ce que l’on appelle le « mur de la honte » pour les entreprises qui ne joueraient pas le jeu. Enfin, en cas de fausse déclaration auprès de l’Adème, des sanctions pénales peuvent être lancées.
La mise en place de cette démarche représente un coût pour les entreprises, quels sont les financements prévus ?
Les principaux outils sont les CEE ainsi que la Prime Coup de pouce Chauffage. Les CEE permettent une prise en charge pouvant aller jusqu’à 100% de l’investissement. A chaque famille de travaux correspond une fiche CEE pour calculer les économies d’énergie théoriques valorisées en kWh Cumac. Cela permet de bénéficier de la redistribution de la taxe CEE collectée par les fournisseurs d’énergie. En général, les entreprises font appel à des intermédiaires dont nous faisons partie pour monter le dossier de demande de récupération de CEE. Le montage doit être impérativement fait en amont de la réalisation des devis de travaux . En effet, il n’y a pas de financement a posteriori. La Prime Coup de pouce Chauffage permet de multiplier les CEE par 2 ou 3. La condition est de basculer sur des énergies moins polluantes et/ou des équipements plus performants. Ces deux dispositifs de financements sont donc complémentaires.
En général, qui est responsable du décret tertiaire en entreprise ?
Tout dépend de la taille de l’entreprise et du patrimoine. La plupart du temps, il s’agit du responsable des achats qui n’a pas forcément la connaissance de ces sujets relativement complexes. Compte tenu des enjeux, il peut avoir besoin de se faire accompagner sur les différentes composantes du projet : le cadrage de la démarche, les travaux, le financement et la stratégie de communication.
Smart Watteo accompagne les entreprises de A à Z (voir encadré ci-dessous) avec un véritable savoir-faire dans le suivi en temps réel des résultats. Notre devise est « Ce qui ne peut pas être mesuré ne peut pas être amélioré ». Si nous ne savons pas d’où nous partons et où nous voulons aller, il y a peu de chance de s’améliorer. Nous réalisons donc un audit de l’existant et nous mettons en place un plan de rénovation. Puis nous vérifions que les résultats obtenus sont en ligne avec les prévisions et analysons les écarts.
Nous entrons ainsi dans un cycle perpétuel d’amélioration en anticipant les prochains travaux. Grâce à notre plateforme digitale couplée à des capteurs IoT, nous alertons les parties prenantes si la consommation d’énergie dépasse la cible définie. Nous pouvons convertir les économies réalisées en budget en temps réel. D’ailleurs cette technologie intéresse également des entreprises non soumises au décret tertiaire afin d’adopter une facturation en fonction de la consommation réelle et non des tantièmes. Et ce, grâce à la mise en place de solutions de sous comptage.
Avec les aléas du coût de l’énergie, quelles prochaines évolutions envisagez-vous ?
Avec la hausse du coût de l’énergie, les problématiques de performances énergétiques ne sont pas limitées au seul secteur tertiaire. Elles peuvent être transposées de façon très similaire au secteur du résidentiel collectif ou du secteur industriel. Dans ces secteurs, le cadre législatif, qui est aujourd’hui essentiellement incitatif, est également en cours d’évolution vers un cadre beaucoup plus contraignant. A titre d’exemple, les logements qualifiés de passoire énergétiques (label DPE G) ne seront plus autorisés à la location à partir de 2023.
Propos recueillis par Amandine Clémençon pour Valseyne partenaire d’Alterna Énergie.
Pour plus d’information sur ce sujet, nous vous invitons à prendre contact avec notre experte Alexandra Goudroy-Marc : contact@valseyne.fr ou via notre formulaire en ligne : https://www.valseyne.fr/#menu-contact-valseyne
Pour aller plus loin :
Sur le site de l’Adème : https://www.ademe.fr/expertises/batiment/elements-contexte/politiques-vigueur/dispositif-eco-energie-tertiaire
Plateforme OPERAT : https://operat.ademe.fr/#/public/home
